【房企跟投退热 业内:跟投规则要改变,从共享到共担】

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  新京报讯(记者段文平)房地产上行周期,以跟投为主激励机制在住房公司业绩增长中起着重要作用,但后续机制在市场调整和下行周期中是否有效?什么是产量?如果收入下降,住房公司应该如何调整激励机制?

此前,在万科2018年度股东大会上,万科总裁朱吉生表示,全国50强房地产企业中近30家已经建立了跟进机制,但他们未能效仿。万科不是唯一的一个。现实情况是,即使有足够的现金流,员工也不如现金流,也没有那么多现金流。在股东和项目方分开后,可以分配员工。

自2014年以来,包括万科,碧桂园,荣信,阳光城,新城控股,保利地产和蓝光开发在内的住房公司鼓励员工通过不同的投资方式促进其发展。在过去几年中,中国住房企业的单笔销售额已从2000亿元人民币超过5000亿元。在业绩快速增长的情况下,投资员工实现了100%以上的高收益率。 7月26日,“跳跃会议九级重新认识房地产”,赛普咨询公司执行合伙人兼副总经理程金亚表示,投资是增长时代的狂欢,人口红利和这个时代的城镇。增长率已经迎来了高速增长,房地产销售行业也经历了高速增长。

但目前,中国的房地产已进入另一个发展阶段,“从增量开始到股票时代。”程金亚说,并非所有项目都适合投资。此外,随着净利润率下降,土地与货物比率上升,现金流越来越难,投资回报也越来越低。

程金亚提供了计算年化收益率的公式:收益率=净利润率/土地与货物比率×现金流量回报时间(土地价值与土地与货物价值之比)。 “在股票时代,房地产的净利润率逐渐与制造业保持同步;以前的土地与商品比率分别为20%和30%。现在一线城市的土地与商品比率肯定超过50%,二线城市基本上在50%左右;在现金流方面,金融去杠杆化通过融资变得越来越困难,项目周转和转换的速度也越来越慢。“程金亚说,如果净利润率为5%,50%的土地货物比率现金流量在两年内回归,未来的年回报率仅为5%。因此,未来和年化收益率将下降。

目前,房地产市场的调整仍在继续,住房企业的投资也表现出了狂热。收益率从100%以上下降到30%左右,部分收益率甚至达到15%左右。 “现在一些房地产项目确实出现了。在失败的情况下,有些人不愿意投票。“

在程金亚看来。进入股市时代,我们必须做好心理预期,结束高增长时代,也要结束高收入时代的房地产,我们要适应降息的速度回归但这并不意味着投资机制不起作用,10%的收益也很好。

然而,程金亚认为,时代在变,投资机制必须改变,投票规则必须改变。并不总是可以考虑处理相同的股份和相同的权利,以便员工可以创造收入并让公司承担更多。如果出现问题,公司将走到尽头。

投资的未来方向是什么?程金亚表示,将更加重视分享和发展,投资将从利润分享机制转变为共同的发展事业,使公司的发展更加美好。在这个时代,短期效益不是很高,我们必须从发展的角度看待企业的发展。

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